Новости

May 24, 2023

Скоро в Сент-Поле: маленькие лоты

В последние несколько лет специалисты по планированию Сент-Пола работали над «Исследованием жилищного строительства из 1–4 квартир», в рамках которого они рассматривают изменения в кодексе зонирования, которые позволят увеличить количество жилых домов в окрестностях.

В последние несколько лет специалисты по планированию Сент-Пола работали над «Исследованием жилищного строительства из 1–4 квартир», в рамках которого они рассматривают возможность внесения изменений в кодекс зонирования, которые расширят возможности выбора жилья в окрестностях. Различные местные новостные сайты освещали это исследование, и я часто писал об этом на этом сайте. В большей части репортажей основное внимание уделялось одному широкому изменению: легализации небольших многоквартирных зданий, таких как четырехквартирные дома и таунхаусы, во всех жилых кварталах.

Но есть еще одно предложенное изменение, которое до сих пор почти полностью осталось незамеченным. В дополнение к легализации четырех или пяти единиц жилья на участок, нынешнее кадровое предложение существенно уменьшит минимальные размеры участка, что является более техническим, но не менее важным барьером на пути доступности жилья.

В настоящее время в кварталах Сент-Пола, отведенных под односемейное жилье, действуют строгие правила, устанавливающие минимальную площадь каждого участка. Для самого тесного односемейного района Сент-Пола требуется участок площадью 9600 квадратных футов, в то время как для самого свободного односемейного района по-прежнему требуется 5000 квадратных футов. Это вынуждает покупателей или арендаторов жилья платить за больше земли, чем они могли бы в противном случае предпочесть, что приводит к увеличению стоимости жилья. В соответствии с предлагаемым изменением кодекса зонирования минимальные размеры участка будут значительно ниже: 1000, 1500 или 2000 квадратных футов на единицу, в зависимости от района. Благодаря этим предлагаемым изменениям дома могут располагаться на гораздо меньших участках, и даже новые дуплексы будут разрешены на существенно меньших участках, чем требуется сегодня для большинства домов на одну семью.

Уменьшение минимального размера участка таким образом может значительно повысить доступность жилья в Сент-Поле.

Требования к минимальному размеру участка не являются большой проблемой, когда покупатели жилья или арендаторы предпочитают большие участки. Но поскольку земля в районах с более высоким спросом дорожает, минимальные размеры участков, скорее всего, станут обязательным ограничением, которое вынудит людей платить за больше земли, чем они в противном случае предпочли бы — экономисты могли бы назвать это «минимальным уровнем потребления». Хуже того, минимальные размеры участков могут вообще вынудить менее привилегированных людей покинуть район: если району требуются участки площадью 15 000 квадратных футов для новых домов (как это делают некоторые пригороды Миннесоты), то любой, кто не может позволить себе дом на таком участке, может большая партия будет исключена из района.

Два недавних рабочих документа экономистов подчеркивают некоторые пагубные намерения и последствия минимальных размеров партий. В первом, написанном Тяньфаном Цуем, изучается введение ограничений на размер лотов по всей стране за последние 80 лет. Кюи находит поразительные доказательства того, что многие юрисдикции приняли эти ограничения в середине 20-го века в ответ на рост миграции чернокожих в Соединенных Штатах. Из-за нескольких различных решений Верховного суда юрисдикциям по закону было запрещено явно ограничивать доступ к районам по признаку расы, и вместо этого использовались минимальные размеры участков в качестве «фильтра дохода». Те, кто не мог позволить себе большие участки, не могли попасть в этот район.

Исследование Амриты Кулки, сфокусированное на современном влиянии требований к размеру лота, обнаруживает доказательства существования этого фильтра дохода сегодня. Глядя на округ Уэйк в Северной Каролине (в который входит Роли), Калка показывает, что в районах с более высокими минимальными размерами участков проживают жители с более высокими доходами. В первую очередь это связано с тем, что правила с более высоким размером участка требуют от покупателей жилья платить за больше земли, что заставляет жителей распределяться по районам с более высокой и низкой плотностью населения в зависимости от их платежеспособности. Ее дальнейшее исследование в Бостоне привело к аналогичному результату.

Возвращаясь к Сент-Полу, данные убедительно свидетельствуют о том, что наши минимальные размеры участка являются значимым ограничением доступности жилья.

В записке, опубликованной Департаментом планирования и экономического развития Сент-Пола в этом году, городские исследователи обнаружили, что нынешний кодекс зонирования Сент-Пола (большая часть которого была введена в действие в середине 1970-х годов) фактически сделал существующие жилищные условия незаконными. Они обнаружили, что в односемейных округах Сент-Пола от 17 до 31 процента участков не соответствуют требованиям к минимальному размеру участка – вероятно, этот результат во многом обусловлен жильем, построенным до того, как было введено нынешнее зонирование. Это признак того, что многие домохозяйства были бы вполне готовы платить за меньше земли, чем требуется по зонированию.